Investeer in Short Stay Hotel Rotterdam

Q: Exclusiviteit

Eventuele exclusiviteit in het verkoopproces wordtuitsluitend verleend na het tekenen van een Letter of Intent of Koopovereenkomst.Verkoper is in ieder geval tot die tijd niet gebonden tot een tegenvoorstel of een andere vorm van verplichting, noch vormt dit informatie memorandum of het proces een basis voor contractuele of precontractuele verplichtingen, noch geeft dit recht tot deelname aan een mogelijke voortzetting van het verkoopproces.Verkoper behoudt zich te allen tijden zonder opgaaf van reden het recht voor om de transactie of onderhandelingen daarover te staken.

Flexibel bestemmingsplan (retail, horeca, hotel, wonen)
Jaarlijkse huur: € 1.425.000+ excl. BTW
Gerenommeerde huurders (o.a. Omoda - 33 winkels)
100% bezettingsgraad
Langlopende huurcontracten (10 & 30 jaar)
Energielabel A+ (doelstelling)

Investeer in
Short Stay Hotel Rotterdam

Voor interessant rendement

Flexibel bestemmingsplan (retail, horeca, hotel, wonen)
Jaarlijkse huur: € 1.425.000+ excl. BTW
Gerenommeerde huurders (o.a. Omoda - 33 winkels)
100% bezettingsgraad
Langlopende huurcontracten (10 & 30 jaar)
Energielabel A+ (doelstelling)

Investeer in dit Short Stay Hotel
op toplocatie in Rotterdam

Deze unieke beleggingskans biedt deelname in een pand aan de Karel Doormanstraat, dat wordt getransformeerd tot een Short Stay Hotel met 74 studio’s, geëxploiteerd door de ervaren Europese short stay-operator Bob W. Op de begane grond is de winkel van Omoda gevestigd, met een langjarig, nagenoeg triple net huurcontract.

Beleggers profiteren van stabiele huurinkomsten, een omzetafhankelijke huur boven een omzetgrens, en volledig ontzorgd beheer. De minimale investering bedraagt €100.000, het rendement groeit in de loop der jaren en kan oplopen tot ruim 13% per jaar, met een IRR van circa 14,7%.

Waarom dit een aantrekkelijke investering is

Unieke kans om te verwerven in het centrum van Rotterdam met ca. 670.000 inwoners

Omoda: € 270.589 p.j. excl. BTW*

Bob W: € 1.154.400 p.j. excl. BTW

* Gerenommeerde schoenenwinkel. Deze keten heeft 33 winkels verspreid door Nederland

100% bezettingsgraad

Huurtermijn Omoda: 10 jaar

Huurtermijn Bob W: 30 jaar

Bestemmingsplan met een hoge alternatieve aanwendbaarheid naar functies detailhandel, horeca, hotel en wonen

Het bevindt zich in een levendig gebied met uitstekend openbaar vervoersmogelijkheden
en parkeervoorzieningen

Tot 13% rendement

Locatie

Het object is gelegen in het hart van het centrum van Rotterdam. De Coolsingel en het Centraal Station liggen op steenworp afstand. De Karel Doormanstraat loopt van het Weena tot aan de Westblaak en maakt deel uit van het kernwinkelgebied van Rotterdam.

Zo’n 100 meter rechtuit bevindt zich het begin van de Koopgoot en de Lijnbaan. Het centrum biedt een enorme diversiteit aan restaurants, lunchfaciliteiten en winkels. De op- en afritten van het Rijkswegennet zijn binnen enkele autominuten bereikbaar.

Het Centraal Station is gelegen op 500 meter afstand. Hier kunnen zowel tram, trein als metro worden gebruikt. Ook kan er gebruik gemaakt worden van andere diverse tram- en metrolijnen in de nabije omgeving.

Huurder (bestaand) begane grond

VVO NEN 2580	VVO kelder NEN 2580	Ingangsdatum*	Einddatum	Indexering	Netto huur excl. BTW**
558,00m2	356,00m2	01-04-2025	31-03-2035	31-03-2026	€270.588,96 excl. BTW

* Onder voorbehoud van A) nieuw getekende huurovereenkomst alsook B) goedkeuring directie Omoda

** Betreft huurprijs in ‘as is’ situatie (huidige huurovereenkomst)

Huurder (nieuw) verdiepingen

VVO NEN 2580	VVO kelder NEN 2580	VHE	Ingangsdatum	Einddatum	Indexering	Netto huur excl. BTW
1416,9m2	77m2	74 stuks studio’s	01-04-2026	31-03-2056	31-03-2027	€1.154..400,00 excl. BTW

Boven vaste netto huur een variabel deel van 40,00% van de netto omzet, die “inkickt”;
Indexatie 100,00% CPI, gemaximeerd tot 3,00%;
Huurvrije periode 3 maanden;
FF&E bijdrage € 12.500,00 per eenheid.

Objectinformatie

Adres

Karel Doormanhof 67; Karel Doormanstraat 329, 331, 333;
Oldenbarneveltstraat 90 te Rotterdam.

Constructiejaar

Het object is gebouwd omstreeks het jaar 1966.

Bruto vloeroppervlakte

Het object beschikt over 8 bouwlagen, bestaande uit een souterrain welke dienst doet als opslag en bergingen; een retail plint verhuurt aan Omoda; en 6 verdiepingen, voorzien van eigen entree en verhuurt als kantoor, na transformatie (ontwikkelplan) zijn deze opgedeeld in 74 stuks short-stay wooneenheden.

Parkeerplaatsen

Ruime parkeermogelijkheden in directe omgeving: openbare parkeergarages en langs deopenbare weg. De ingang van Parkeergarage ‘Interparking Lijnbaan’ bevindt zich op zo’n 100 meter afstand.

Huursituatie

De retail plint is verhuurt aan Omoda en de verdiepingen (na ontwikkelplan) aan degerenommeerde short-stay exploitant Bob W

Huidige bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is ‘Cool’. Op de locatie geldt de bestemming ‘Centrum-4’ metfunctieaanduiding ‘hotel’ en ‘specifieke vorm van horeca -3’. De voor ‘Centrum-4’ aangewezengronden zijn o.a. bestemd voor:

Detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
Horeca, uitsluitend op de begane grond; ter plaatsen van ‘horeca-3’ maximaal tienhorecavestigingen zijn toegestaan;
Hotels, zowel op de begane grond als op de verdiepingen;
Maatschappelijke voorzieningen die niet vallen onder de geluidsgevoelige object in de zinvan artikel 1.33 van deze regels, uitsluitend op de begane grond;
Wonen, uitsluitend op de verdiepingen, met dien verstande dat er plaatse van deaanduiding “wonen” tevens wonen op de begane grond is toegestaan.

Energielabel

De retailplint beschikt over energielabel A, de verdiepingen beschikken nu nog overenergielabel B; na transformatie over een label A+

Bestaande situatie

Op dit moment zijn de 1e t/m de 6e verdiepingen nog in gebruik als kantoor. Deze worden in de aankomende maanden leeg opgeleverd.

Ontwikkeling

Ontwikkelaar heeft een Ontwikkelplan opgesteld voor transformatie van de verdiepingen naar 74 stuks short-stay appartementen. De aanvraag omgevingsvergunning voor deze planvorming is ingediend. Naar verwachting wordt de vergunning, als zijnde een reguliere procedure passend binnen de huidige bestemming, binnen 3 maanden afgegeven. Daarmee kent de voorgenomen ontwikkeling vanaf begin April een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Planvorming

In de periode tot aan onherroepelijke omgevingsvergunning wordt er door Ridge Development, samen met het Designteam van de gecontracteerde short-stay exploitant Bob W, de planvorming verder vorm gegeven. In bouwteamverband zal de Design Guidance en Look&Feel van Bob W in het ontwerp worden geïntegreerd.

Met aannemer Muddebouw is er een bouwteamovereenkomst getekend en wordt er vanuit het bouwteam toegewerkt naar het bereiken van overeenstemming over de definitieve aanneemsom. Dit moet in April leiden tot een Turn Key Realisatieovereenkomst (TKO) met belegger waarna kan worden overgegaan tot realisatie vanaf April 2025.

Energetica

Het complex kent op dit moment een aansluiting op het Stadsverwarmingsnet, lokaal aangevuld met energie slurpende airco-units. Omdat het beoogde gebruik om extra koeling vraagt, gaan we in de transformatie uit van een meer energetische installatie. Hierbij wordt gekozen voor een Lucht Warmtepomp installatie in combinatie met interne luchtverwarmingsunit met individuele regeling per studio. Deze all-electric installatie kan zowel verwarmen en koelen.

De ruimteventilatie wordt van een natuurlijke ventilatie gewijzigd in een gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning. Verdere verbetering van de gebouw energetica wordt bewerkstelligd door het geheel vernieuwen van de aanwezige beglazing door HR++ beglazing, kozijnen voorzien van verbeterde kierdichting en het (na)isoleren van de aanwezige spouwmuren. Verder krijgen alle (platte) daken en dakterrassen een nieuwe dakbedekking met hoogwaardigere isolatie.

Met deze ingrepen bewerkstelligen wij een energietransitie naar label A+ waarmee het complex toekomstbestendig is gemaakt.

Verkoopprocedure

Biedingen

Mocht u naar aanleiding van dit informatie memorandum en de dataroom geïnteresseerd zijn in het verwerven van het Verkochte, dan nodigen wij u graag uit tot het indienen van een bieding. Tijdslijnen en eventuele voorbehouden en/of goedkeuringen dienen duidelijk in de bieding omschreven te zijn.

Verkoper geeft de nadrukkelijke voorkeur aan onvoorwaardelijke biedingen. Uw voorstel dient minimaal aan de volgende voorwaarden te voldoen:

1) Er dient geboden te worden door kopende entiteit (dus niet door derde);

2) Er dient in Euro’s geboden te worden, waarbij de aankoopkosten en belastingen voor rekening van koper zijn;

3) Biedingen in de vorm van formules, nabetalings- of winstdelingsconstructies zullen niet in overweging worden genomen;

4) Indien er een financieringsvoorbehoud van toepassing is dient te worden vermeld hoeveel tijd benodigd is voor het verkrijgen van de financiering alsmede welke minimale beleningsgraad gezocht wordt (LTV);

5) De model koopovereenkomst van de verkoper is van toepassing.

Due diligence kosten

Verkoper is aan potentiële kopers, belanghebbenden en andere geïnteresseerden géén enkele vorm van vergoeding verschuldigd voor bijvoorbeeld het uitvoeren van aankooponderzoek(en), advies en/of dienstverlening door derde(n), het doen of laten onderhandelen c.q. bemiddelen ten einde het aangebodene te verwerven c.q. te verkopen, noch kunnen bovengenoemde personen aan enige transactie nu of in de toekomst enig recht op vergoeding of schadeloosstelling van welke aard dan ook ontlenen, met uitzondering van die vergoeding welke verkoper met u uitdrukkelijk schriftelijk is overeengekomen.

Exclusiviteit

Eventuele exclusiviteit in het verkoopproces wordt
uitsluitend verleend na het tekenen van een Letter of Intent of Koopovereenkomst.

Verkoper is in ieder geval tot die tijd niet gebonden tot een tegenvoorstel of een andere vorm van verplichting, noch vormt dit informatie memorandum of het proces een basis voor contractuele of precontractuele verplichtingen, noch geeft dit recht tot deelname aan een mogelijke voortzetting van het verkoopproces.

Verkoper behoudt zich te allen tijden zonder opgaaf van reden het recht voor om de transactie of onderhandelingen daarover te staken.

Informatie & dataroom

De informatieverstrekking inzake de verkoop verloopt via een digitale dataroom. Na ondertekening van de geheimhoudingsverklaring (“NDA”) kan er toegang worden verleend tot de dataroom, op basis waarvan partijen in de gelegenheid worden gesteld een bieding uit te brengen.
De NDA kan worden opgevraagd.

Levering

Levering in overleg

Model koopovereenkomst

Bij de totstandkoming van een eventuele transactie zal gebruik worden gemaakt van de model koopaanbieding en model koopovereenkomst van verkoper.

Overname als eindbelegging met forward funding

De in dit informatiememorandum gepresenteerde verkoop zal gebaseerd zijn op een eindbelegging met financiering gedurende de realisatiefase.

Vanuit de huidige stand van het ontwerp van het project zal de verdere uitwerking en realisatie van het plan door Ridge Development worden gedaan.

Met de koper zal een zal een gesplitste koopovereenkomst voor de Opstallen worden gesloten en een Turn-Key Realisatieovereenkomst (TKO met forward funding) voor de ontwikkeling en realisatie.

Verkoopprocedure

Verkoper verkoopt het object, plaatselijk bekend als Karel Doormanstraat 229-333, Van Oldenbarneveldstraat 86, 88, 88a, 90 en Karel Doormanhof 68 te Rotterdam (het “Verkochte”).

Vertrouwelijkheid

De informatie in dit informatiememorandum isuitsluitend bestemd voor gebruik door partijen aan wiehet is gericht. Dit informatie memorandum isuitsluitend bedoeld om informatie te verstrekken aanpotentiële bieders en mag in geen enkel geval beschikbaar worden gesteld aan andere partijen dandegene aan wie het is gericht.

U dient zich te allen tijdete onthouden van uitlatingen over uw deelname aanhet verkoopproces, waaronder iedere vorm vaninmenging, dit wil zeggen direct of indirect, openlijk of bedekt, in alle gesprekken die wij met u hebben of aangaat met derde(n) aangaande het verkochte tijdensonderhandelingen alsook daarna wanneeronderhandelingen met u niet hebben geleid tot koopovereenstemming.

Voorbehoud verkoper

Het transactieproces en de voorgestelde verkoop zijn te allen tijde onderhevig aan interne goedkeuring van de Verkoper.

Bent u geinteresseerd of heeft u een vraag voor ons?

Bent u geïnteresseerd in deze investeringsmogelijkheid? Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.

Mocht u de voorkeur geven aan een persoonlijk gesprek, dan bent u van harte welkom bij ons op kantoor in Katwijk.

Tijdens een persoonlijk gesprek kunnen wij samen uw vragen en wensen in detail bespreken.

Contact informatie

Neem contact op

We nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
Velden met een * zijn verplicht.

Dave van Helsdingen

Dave van Helsdingen studeerde Sociaal- Economisch en Privaatrecht in Groningen. Hij werkte hij bij Jones Lang Lasalle in Rotterdam als makelaar in commercieel onroerend goed. Daarna als makelaar commercieel vastgoed bij Jacobus Recourt in Amsterdam en bij Nieboer Gemako in Den Haag.

Paul Vernooijs