Wij zagen een artikel over Ferax in de Telegraaf. We nemen een link naar het artikel hieronder op.
De beschrijving is positief maar de afsluiter heeft het over een luchtspiegeling. Wat ons opvalt is dat de schrijver een aantal zaken niet goed interpreteert.
De schrijver heeft er kritiek op dat de belegger die een laag bedrag inlegt, alleen maar rente krijgt en zo achtergesteld wordt op de belegger die € 25.000 of meer belegt en daarom in de winst deelt. Dat is niet terecht. Ferax Vastgoed heeft er juist voor gekozen iedereen de gelegenheid te bieden te beleggen, maar dat is voor Ferax een dure aangelegenheid. Per obligatiehouder zijn de beheerkosten natuurlijk hetzelfde. Of je de kosten hebt voor iemand die 1.000 euro heeft belegd of die kosten neemt voor iemand die 100.000 euro heeft belegd, maakt natuurlijk nogal wat uit. Daarom krijgen de beleggers die kleinere bedragen inleggen alleen rente vergoed en een lage rente, inderdaad, maar het is nog altijd meer dan de 0% heden ten dage op de spaarrekening.
Dan wordt Ferax verweten niet te zeggen waarin wordt belegd en niet te scheutig te zijn met informatie. Ja, dat is nou eenmaal de crux van ons aanbod. We gáán beleggen met de inleg van obligatiehouders en we doen dat grosso modo in studentenhuizen. We weten nu echt niet welk pand er volgende maand te koop gaat komen. Dus dat is niet iets waar je nu iets over kunt zeggen. Nu we enige tijd actief zijn overigens, kan iedereen op deze website zien waar we in hebben belegd tot op heden.
Wel kunnen we aangeven welke maatstaven we hanteren. In een fictief voorbeeld is de koopsom 1.000.000 euro en is het pand voor 80.000 per jaar verhuurd, dan is het rendement 8%. Na kosten is dat 7% (70.000 euro). De bank leent 650.000 tegen 3,5% (circa 23.000 euro) en we leggen zelf dus 350.000 in. Ons rendement is dan 47.000 (70-/-23) op 350.000 ofwel 13%. Na 5 jaar wordt zo’n pand verkocht voor zeg 1.100.000 en is er een extra rendement van 100.000 op onze eigen inleg van 350.000. Dat is 28%! Maar die moet verdeeld worden over 5 jaar en dan blijkt dat de waardestijging tot 1.100.000 het resultaat is van een jaarlijkse waardevermeerdering met 2% is (100 x 1,02^5). Onze beleggers krijgen dus een rendement van 13% en bij verkoop realiseren ze nog eens 28%, maar dat is 2% per jaar. Geen luchtspiegeling.
