Bij het beleggen in vastgoed horen ook de risico’s niet onbesproken te blijven.
Risicofactoren
Financieringsrisico
De objecten worden gefinancierd met een bancaire lening en met een obligatielening. Banken verlangen voor een bancaire lening hypothecaire zekerheid van eerste hypotheek. De obligatiehouders hebben het recht van tweede hypotheek, als de bank dat toestaat. Als om welke reden dan ook de bank besluit om de zekerheid uit te winnen en te veilen, kan het gevolg zijn dat met de opbrengst, zo die al voldoende is voor de aflossing en de kosten van de eerste hypotheek, de obligatiehouders ten dele of niet kunnen worden terugbetaald. Redenen van het niet kunnen betalen van rente kunnen zijn leegstand waardoor de inkomsten minder zijn of bijvoorbeeld een sterk stijgende hypotheekrente. Ingeval van langer durende leegstand kan de waarde van het onderpand dalen, waardoor de bank de lening eventueel kan opzeggen.
Het risico van herfinanciering is dat de bank bij verlenging van de lening kan weigeren te verlengen of alleen tegen ongunstigere voorwaarden wil verlengen. Als dan geen vervangende financiering wordt gevonden kan de bank uiteindelijk ook overgaan tot executie van het onderpand.
In geval van leegstand van een pand zal bezien worden of het pand uit het Fonds verkocht kan worden.
Risico hefboomwerking
Als de bankrente van hypotheekleningen lager is dan de huur uitgedrukt in een percentage van de investering, dan is het aantrekkelijk een deel van de investering te financieren met bancair geld. Dat wordt ‘leverage’ en hefboomwerking genoemd. Als de hypotheekrente later stijgt, kan de hefboomwerking juist ongunstig werken en geheel of gedeeltelijk vervallen.
Renterisico
Bij aanvang van de investering wordt rekening gehouden met een op dat moment geldende rentevoet voor de bancaire lening. Bij verlenging van de voorwaarden van de lening kan de rente hoger of lager zijn dan die waarmee is gerekend. In geval van een gestegen rente is het aannemelijk dat het exploitatieresultaat lager zal worden. Hierdoor neemt het rendement voor de obligatiehouders af. Een lager resultaat kan ook de uitkering van de couponrente of de aflossing van de obligaties aan de obligatiehouders geheel of deels in gevaar brengen. Bij een ongunstige rente op het verlengingsmoment kan op zo’n moment gekozen worden voor een variabele rente, om vervolgens op een geschikt tijdstip te herfinancieren.
Leegstandsrisico
Een belangrijk risico bij beleggen in vastgoed is leegstand. Dat kan zich voordoen als de huurovereenkomst wordt opgezegd of door ontruiming als de huurder de huur niet meer kan betalen. Bij opzeggen en wederverhuur kan er een periode van leegstand zijn. Ingeval van leegstand lopen de kosten door. Mogelijk kan de uitkering aan de deelnemers dan (tijdelijk) niet gedaan worden. Ingeval van langdurige en belangrijke leegstand kan de waarde van het vastgoed dalen. Op dat moment kan bij een gedwongen of vrijwillige verkoop de opbrengst onvoldoende zijn om de obligaties van de deelnemers geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Er wordt in de kostenbegroting rekening gehouden met een beperkte leegstand gebaseerd op marktcijfers.
Debiteurenrisico
Als huurders de huuropbrengsten niet (kunnen) betalen, heeft dit een direct gevolg op het rendement. Eventueel zal de huurovereenkomst moeten worden beëindigd en moeten er nieuwe huurders worden gezocht, waardoor leegstand kan ontstaan. De beheerder spreekt met de huurders en probeert zoveel mogelijk tevoren het debiteurenrisico in te schatten teneinde direct in te kunnen grijpen en een eventuele schade zo beperkt mogelijk te houden.
Belasting, politiek en regelgeving
Beleggingen worden voor de heffing van Nederlandse inkomstenbelasting belast naar het tarief van Box 3. Een verandering in deze belastingheffing voor particuliere beleggers kan het rendement voor de obligatiehouder beïnvloeden.
Voorts is er de invloed van politiek, regelgeving en rechtspraak. De wetgeving met betrekking tot bestemmingsplannen, bodemverontreiniging, huurbescherming en fiscale regelgeving (waaronder de regelgeving, wetgeving en rechtspraak ten aanzien van afschrijvingen op het vastgoed) heeft haar invloed op de rentabiliteit van beleggingen. Het is mogelijk dat wijzigingen betreffende regelgeving het rendement van beleggingen positief of negatief beïnvloeden.
Inflatierisico
Inflatie heeft invloed op de geprognosticeerde inkomsten. Indien de werkelijke inflatie lager is dan in de berekeningen meegenomen, is de winst lager.
Risico aflossing obligatie
Ingeval van een lager dan verwacht rendement zal de aflossing op de obligaties wellicht niet mogelijk zijn of niet binnen de verwachte termijn.
Onderhoudsrisico
De staat van onderhoud van gebouwen kan grote financiële gevolgen voor de exploitatie en de verkoopopbrengst hebben. De staat van onderhoud heeft invloed op de beslissing van huurders om huurcontracten te verlengen of te beëindigen en uiteraard op de verkoopopbrengst. De staat van onderhoud van de objecten is bij aanvang van de belegging goed. In de exploitatie is rekening gehouden met onderhoudskosten op basis van marktcijfers en historische gegevens van het vastgoed zelf. Elk kwartaal wordt bij alle objecten een inspectie uitgevoerd op de staat van het bouwkundig- en technisch onderhoud, de schoonmaakwerkzaamheden, de reiniging van de verblijfsruimten, het tuinonderhoud, het schonen van parkeerruimten, etc.
Het risico bestaat echter dat de gebouwen gebreken vertonen die niet of onvoldoende uit de onderzoeken, die bij aankoop zijn uitgevoerd, naar voren zijn gekomen en die niet verhaalbaar zijn op andere partijen. Indien er gedurende de looptijd van de obligatie gebreken van welke aard dan ook naar voren komen kan dit leiden tot herstelkosten.
Kostenrisico
De geprognosticeerde exploitatiekosten zijn gebaseerd op kengetallen uit de markt, historische gegevens en ervaringsgegevens. In de prognose is uitgegaan van een verandering van de kosten gelijk met de huurontwikkeling. De werkelijke kosten kunnen hoger zijn waardoor het exploitatieresultaat negatief wordt beïnvloed.
Milieurisico
Mocht blijken dat er sprake is van enige milieuverontreiniging dan kan dit een negatief effect hebben op de waarde en exploitatie van het object. Door verandering van milieukundige omstandigheden en/of andere richtlijnen is niet uit te sluiten dat in de toekomst maatregelen moeten worden getroffen om te kunnen voldoen aan andere eisen. Dit risico doet zich voor als zich in het vastgoed en de bijbehorende grond schadelijke stoffen bevinden waardoor het beoogde gebruik wordt belemmerd. Ferax Vastgoed en laat de objecten zoveel als mogelijk onderzoeken op bouwtechnische gesteldheid en de aanwezigheid van schadelijke (bouw)stoffen.
Verzekeringen tegen schade
Bij schade is er vaak een eigen risico dat voor rekening van de eigenaar komt. Ferax Vastgoed en verzekert zoveel als mogelijk tegen veel voorkomende schaden en risico’s door het afsluiten van opstal, brand, glas en WA-verzekeringen. Daarnaast bestaat het risico van onverzekerde schades, daar deze niet te verzekeren zijn (terreur, natuurrampen, oorlog, enz). Deze onverzekerde schades komen uiteindelijk voor rekening en risico van de eigenaar.
Verhandelbaarheid van de obligaties
De obligaties zijn overdraagbaar. Ferax Vastgoed onderhoudt een markt van vraag en aanbod tussen de obligatiehouders. Door de aard van de belegging zijn de liquide middelen van Ferax Vastgoed en beperkt en zal zij in de regel geen obligaties inkopen. Het risico bestaat dat obligaties niet, dan wel beperkt, dan wel niet op het gewenste moment verhandelbaar zijn, doordat een obligatiehouder die zijn obligatie(s) wenst te verkopen geen andere (rechts-)persoon vindt die de door de obligatiehouder gehouden obligatie(s) wil overnemen. Daarmee bestaat het risico dat de obligatie illiquide is.
Spreidingsrisico
Afhankelijk van het aantal beleggingsobjecten is sprake van een spreidingsrisico. In geval van een investering in één object is sprake van een groter risico voor leegstand en debiteurenrisico dan wanneer wordt geïnvesteerd in twee of meerdere objecten.
Directierisico
Er is geen voorziening getroffen voor het gelijktijdig wegvallen van de beide directeuren. In dat geval zal het Bestuur van de Stichting Toezicht Ferax Vastgoed (een) nieuwe bestuurder(s) benoemen.
Verlies van inleg obligatie
Als Ferax Vastgoed en niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen, bestaat de mogelijkheid dat het vastgoed gedwongen verkocht moet worden. In een dergelijke situatie is het denkbaar dat de opbrengst van het vastgoed onvoldoende is om de schulden te voldoen en de inleg geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden is het bedrag van de inleg op de obligatie.
