De overdrachtsbelasting is verhoogd naar 10,4% en de financieringsrente beloopt nu al snel 6,75%. Ferax slaagt erin toch rond de 10-12% rendement per jaar voor u te maken, naast een riante winst door waardestijging.
Wij kopen nog te verbouwen panden. Dan heb je even geen huurinkomsten, maar alleen al door verbouwing stijgt de waarde van een pand.
Een voorbeeld: een kant en klaar al verhuurd pand van €500.000 met een huur van €40.000 levert nu 8% op.
Een pand dat we kopen voor 330.000 en verbouwen voor 100.000 (430.000 euro investering) levert na de verbouwing evenveel huur op, namelijk 40.000 wat 9,3% is.
In dit voorbeeld is het pand natuurlijk ook 500.000 waard. Het is na verbouwing al meteen 70.000 meer waard.
De overdrachtsbelasting is lager, want die betaal je niet over verbouwingskosten. De overdrachtsbelasting over 500.000 is 52.000 en over 330.000 is dat 34.320. Dat scheelt bijna 20.000 investering, 552.000 om 464.320 (inclusief de verbouwing).
Het rendement van 40.000 huur op 552.000 is 7,25% bruto en op 464.320 8,6% bruto.
Voor de aankoop lenen we 50% van de waarde, dus 250.000, tegen 6,5% rente zonder aflossing. Het scheelt dat we al 70.000 meerwaarde kunnen laten zien.
De investering is 464.320
Waardestijging naar 5 ton 35.680
De financiering is 250.000
De eigen inleg is dus 214.320
De huur is 40.000
De rente 6,5% op 250.000 is 16.250
De jaarlijkse lasten zullen zijn circa 6.000
De netto opbrengst is dus 40.000 -/- 16.250 -/- 6.000: 17.750
Dat is een rendement van 17.750 op de eigen inleg 214.320: 8,28%.
Maar kijk ook eens naar de waardestijging van 35.680?
Dat is al 16,6% op de eigen inleg van 214.320.
Verdeeld over 5 jaar is dat gemiddeld ook al zo’n 3,3%.
En daarbij komt nog dat panden doorgaans met elke huurverhoging in waarde stijgen.
Een huurverhoging van 3% betekent doorgaans een waardestijging van 3%.
Ons pand wordt dus elk jaar 3% x 500.000 of 15.000 meer waard.
Dat is op 214.320 ook weer 7%.
Elk jaar is het rendement dus 8,28% en daarbij komt er nog zo’n 10,3% aan waardestijging bovenop..
