| Waardestijging panden Wij krijgen vaak de vraag wat we eigenlijk al bereikt hebben met de beleggingen. Hierbij dan. Alle bedragen zijn in euro’s. Algemeen Vaak kopen wij voor prijzen die de taxateur laag vindt. vindt. Bij de aankoop zijn de op het moment van aankoop uitstaande obligaties gelijk al dat bedrag meer waard. De winst wordt immers over alle obligatiehouders verdeeld en de banklening is nominaal. Die blijft gelijk. Serie 3 Naast de gewone aankopen springt de komende aankoop eruit, die van 11 kamerverhuurpanden in Arnhem en Nijmegen voor 3.480.000. Met een huur van 190.000 per jaar zorgt deze aankoop, begin april 2022, ervoor dat Ferax in Serie 3 direct al kan beginnen met de rente te betalen. Per 1 juli wordt op alle obligaties betaald. Iemand die bijvoorbeeld in september 2021 heeft gestort, krijgt dan alle rente ineens betaald. Serie A Voor Serie A met 2.499.000 aan obligaties zijn we in september 2017 begonnen te kopen. Toen kochten we een huis voor 6 studenten aan de Weteringkade in Den Haag voor 340.000 euro, met een hypotheek van 240.000. De eigen inleg was dus circa 100.000. Dit pand is begin 2022 600.000 waard. De vermogensaanwas van 260.000 komt ten goede aan de obligatiehouders. Dit pand alleen al voegt 10% toe aan de waarde van de obligaties (2.499 miljoen). Evengoed kun je stellen dat we met 100.000 al 260.000 hebben gerealiseerd. We gaan een verdieping op het pand zetten, met twee studio’s. De investering is 75.000, maar de waarde stijgt daarmee 240.000. Dat is ook 165.000 voor de obligatiehouders, ongeveer 7% extra op de 2.499 miljoen aan obligatiegeld.. Ook kochten we halverwege 2018 twee appartementen in Oegstgeest aan de Aert van Neslaan. Die kostten 180.000 en 190.000. De verbouwing was bij elkaar 80.000, dus de investering totaal globaal 450.000. Op de vrije markt worden appartementen van dezelfde grootte nu, begin 2022, aangeboden voor respectievelijk 375.000 en 350.000. Dat is bij elkaar 725.000. De hypotheek op de panden was 272.000. Aan eigen vermogen hebben we circa 180.000 besteed. De waardegroei is 275.000, een mooi rendement. Ook dit bedrag is een substantieel percentage van de 2.499.000 aan obligatiegeld: 11%. Serie B Begin 2020 kochten we van een bevriende belegger die ermee wilde stoppen drie appartementen in Den Haag en een in Arnhem. De Haagse appartementen kosten ons bij elkaar 415.000. De waarde op dit moment is in verhuurde staat circa 750.000. In leegstaat zal dit al snel meer dan 800.000 bedragen. Ten behoeve van de jaarcijfers hebben we een taxateur gevraagd alle panden te taxeren. Een echte taxatie is al snel duur. Daarom laten we de taxateurs die de panden al gezien hebben, op basis van de huidige huursommen een zogeheten geveltaxatie maken. Zoals al een paar keer vermeld begonnen wij in 2017 te kopen. De prijzen van studentenhuizen lagen toen op circa 13 tot 14 keer de huur. Inmiddels ligt de marktwaarde al rond de 18 tot 20 keer de huur. Wij denken dat alle panden in waarde gestegen zijn, zowel door huurverhogingen als door marktsentiment. Andere nieuwe aankopen in 2022 voor Serie 3 Vorige week kochten wij een pand in Leiden voor 490.000, met kosten mee 532.000. Dat is ook alweer verhuurd aan zes studenten voor 32.400 per jaar. Het aanvangsrendement voor onderhoud etc. is dus 6%. Aan financieringsrente betalen wij (financiering 80%) 3,6%, dus 14.000. De kosten per jaar zullen globaal 4.000 euro bedragen, hetgeen resulteert in een netto resultaat van 9.000. Het rendement is dan voor de obligatiehouders op de eigen inleg van 132.000: 6,8%. Door aflossing gaat dit rendement elk jaar met circa een half procent omhoog. Ook in een overgewaardeerde markt kun je nog interessante panden vinden. Komende week kopen we het al eerder genoemde pand aan de Haarlemmerstraat 4 in Leiden voor 650.000. Daarin gaan boven het Dönerrestaurant 6 studenten wonen. De ouders hebben voldoende aan obligatiekapitaal ingebracht om het pand voor ons op neutrale basis aan te kopen. Na verbouwing is de meerwaarde overigens ongeveer 70.000. Dat komt ten goede aan de obligatiehouders. Ferax Vastgoed 3 koopt Pebbles portefeuille van Annexum Huiseigenaren konden hun huis aan Annexum verkopen, de overwaarde incasseren en verder zo lang ze willen doorhuren. Om haar moverende redenen heeft Annexum de portefeuille, van inmiddels 8 woningen, aan Ferax Vastgoed 3 BV verkocht. Ferax is gespecialiseerd in beleggen in en beheren van op zich staande woningen. Wij begrepen dat Annexum meer ziet in complexen en ander grootschaliger vastgoed. Wij konden de portefeuille kopen met een inbegrepen meerwaarde, een bedrag dat ten goede komt aan de deelnemende obligatiehouders. Ferax koopt nog een pand in Goes In Goes zochten we een uitbater voor het restaurant aan de Koningstraat waar wij drie appartementen boven realiseren. De beoogde uitbater wilde zijn eigen pand, ook in het centrum, aan ons verkopen. In dat pand kunnen op de beschikbare 300 m2, vijf appartementen worden gerealiseerd, die we verkrijgen voor 2.000 per m2 en kunnen verhuren op een waarde van 3.500 per m2. Dat is iets dat je niet moet laten lopen. |
