Question 1

Wat is mijn minimale inleg bij Ferax?

Accepted Answer

U neemt deel met € 25.000 of een veelvoud daarvan. U deelt dan volledig mee in de winst.

Question 2

Vanaf wanneer krijg ik rente: meteen of pas later?

Accepted Answer

De rente loopt vanaf de dag dat uw inleg op de rekening van de stichting staat. Tot en met 31 december 2027 is de rente 3% per jaar; die ontvangt u in één keer begin 2028. Daarna is de rente 5% per jaar.

Question 3

Hoe vaak wordt rente uitgekeerd?

Accepted Answer

De rente tot en met 2027 ontvangt u in één keer, begin 2028. Daarna wordt de rente na afloop van elk kwartaal uitgekeerd, voor het eerst na het eerste kwartaal van 2028.

Question 4

Is de rente gegarandeerd?

Accepted Answer

Nee. De rente is een verplichting van Ferax Vastgoed 5 BV, maar er is geen bank of andere partij die de betaling garandeert. Bij tegenvallende huurinkomsten kan Ferax de rente tijdelijk uitstellen of verlagen; niet uitgekeerde rente blijft verschuldigd.

Question 5

Kan ik rente laten bijschrijven (herbeleggen)?

Accepted Answer

Ja, dat kan. Maar zie ook het antwoord op vraag 2 en 3.

Question 6

Wanneer deel ik mee in de ‘volle winstdeling’ (waardestijging + jaarwinst)?

Accepted Answer

Een investering vanaf €25.000 is winstdelend.

Question 7

Hoe verdien ik precies geld aan studentenvastgoed via Ferax?

Accepted Answer

Een investering vanaf €25.000 is winstdelend.

De winst op de belegging is tweedelig, enerzijds de huuropbrengst minus de kosten per jaar en anderzijds de waardestijging op basis van stijgende huren en marktomstandigheden.

Question 8

Welke kosten betaal ik als belegger?

Accepted Answer

Ferax Vastgoed kent geen emissiekosten en geen instap- en uitstapkosten; ook bij verkoop van de obligatie betaalt de belegger geen kosten.

Question 9

Waar gaat mijn geld concreet naartoe?

Accepted Answer

Het geld wordt besteed aan de aankoop van (verhuurde) kamerverhuurpanden, met de nadruk op studentenhuizen. Verder worden de kosten van de uitgifte van de obligatielening uiteraard betaald, bijvoorbeeld marketingkosten en juridisch advies. Bij de aankoop van panden zijn er de kosten koper die daarbij opkomen.

Question 10

Belegt Ferax alleen in studentenhuizen?

Accepted Answer

Nee: De nadruk ligt voor het grootste deel op studentenhuizen, maar we hebben daarnaast ook wel kamerverhuurpanden voor jongeren en starters.

Question 11

Hoe zit het met financiering: hoeveel wordt met de bank geleend?

Accepted Answer

De hoogte van leningen wordt uitgedrukt in een percentage van de beleggingswaarde, De beleggingswaarde van studentenhuizen is meestal lager dan de waarde van een even grote woning. Banken zijn bereid tot wel 85% van die beleggingswaarde te financieren. Ferax begint meestal met een financiering van circa 65–70% bancaire financiering. Een hogere lening kan, maar wordt bij voorkeur versneld afgelost. Momenteel financiert Ferax voor globaal 50% van de beleggingswaarde.

Dit is niet alleen bereikt door af te lossen maar ook door waardestijgingen.

Question 12

Wat is ‘hefboomwerking’ en waarom is dat relevant

Accepted Answer

Met bankfinanciering kan het rendement op eigen vermogen stijgen (meer vastgoed met minder eigen geld). Maar: bij rentestijging kan die hefboom ook negatief werken.

Question 13

Wat zijn de belangrijkste risico’s bij investeren in studentenkamers?

Accepted Answer

De belangrijkste risico’s bij verhuur zijn leegstand en niet betalende huurders. Dat komt bij verhuur aan studenten vrijwel nooit voor. Wat daar wel voorkomt, is meer onderhoud dan normaal, omdat studenten de boel slopen. Ferax lost dat op door vaker een rondje door de huizen te maken. Voorts is er het risico van stijgende rente waardoor het rendement terugloopt. Regelgeving, denk aan Box 3 voor particuliere beleggers, kan ook invloed hebben, Ferax heeft als vennootschap geen last van Box 3.

Question 14

Hoe ‘veilig’ is dit vergeleken met aandelen of crowdfunding?

Accepted Answer

Vastgoed is een stabiele belegging. De verhuuropbrengsten zijn voorspelbaar en worden aan de hand van inflatiecijfers verhoogd, De waarde van de panden stijgt daardoor ook, marktomstandigheden daargelaten. Studentenhuisvesting is een zeer aantrekkelijke niche in de vastgoedmarkt. Er is een enorme kamernood en vanwege Box 3 worden studentenhuizen zelfs opgeheven. Kamers worden voorlopig altijd verhuurd.

Question 15

Wanneer krijg ik mijn geld terug (looptijd en exit)?

Accepted Answer

Voor Ferax als uitgevende partij loopt de obligatie 5 jaar, maar bij een tegenvallende markt kan dat verlengd worden naar maximaal 10 jaar. Ferax onderhoudt een markt van aan- en verkoop van obligaties, zodat er tussentijds uitgestapt kan worden. Na 5 jaar bij een reguliere beëindiging worden nieuwe obligatiehouders voor een nieuw uit te geven Serie gezocht die de “oude” obligatiehouders uitkopen. Bestaande beleggers kunnen “doorrollen” of uitbetaald worden.

Question 16

Kan ik tussentijds uitstappen of mijn obligaties verkopen?

Accepted Answer

Praktisch kan dat, maar het is niet “zoals aandelen verkopen”. De obligaties zijn niet beursgenoteerd en daardoor beperkt verhandelbaar. Ferax onderhoudt een markt van aan- en verkoop van obligaties, zodat er tussentijds uitgestapt kan worden.

Question 17

Krijg ik een obligatiebewijs en hoe wordt eigendom/registratie geregeld?

Accepted Answer

Wij bevestigen de uitgifte van obligaties aan de investeerder met een brief die wij per email verzenden. De investeerder is obligatiehouder zodra Ferax de inleg heeft ontvangen. In de brief staat je naam en adres en de nummers van de obligaties en voor hoeveel als totaalbedrag is geïnvesteerd, Ferax houdt digitaal een register (bij Stichting Ferax Vastgoedbeheer) met obligaties en obligatiehouders.

Question 18

Wat gebeurt er als Ferax failliet gaat?

Accepted Answer

Ingeval van faillissement van Ferax wordt er een curator benoemd. Die verkoopt alle panden. De financiers kunnen in dit geval ook panden executoriaal verkopen en nemen eerst hun deel. Wat er dan overblijft is voor de obligatiehouders. Er is dus risico op verlies (tot maximaal de inleg).

Question 19

Hoe zit het met zekerheden (hypotheekrecht/onderpand)?

Accepted Answer

De intentie is om ten gunste van de gezamenlijke obligatiehouders hypotheek te laten vestigen door de Stichting Ferax Vastgoedbeheer. De banken staan dit echter meestal niet toe. Tot op heden is daarom nog geen enkele zekerheid gevestigd.

Question 20

Hoe zit het met belastingen (bij mij als belegger)? Box 3?

Accepted Answer

Dit hangt af van jouw persoonlijke situatie. Als je vanuit een BV belegt, heb je gewoon met de vennootschapsbelasting te maken. In privé is er Box 3. Alleen het bedrag dat in de obligaties is belegd, is belast. Misschien kun je tegenbewijs leveren. De eerste twee jaar keren we immers niet uit. Bespreek dit met jouw fiscaal adviseur voor jouw situatie.

Question 21

Hoe ontvang ik rendement?

Accepted Answer

Het rendement bestaat uit huurinkomsten en een mogelijke waardestijging. De precieze uitkering hangt af van de resultaten binnen de betreffende serie, en wordt via de onafhankelijke Stichting Toezicht Ferax Vastgoed aan obligatiehouders uitgekeerd.

Question 22

Wat zijn de risico's?

Accepted Answer

Vastgoedbeleggingen kennen risico's, zoals leegstand, renteontwikkeling, onderhoudskosten en waardedalingen. Spreiding over meerdere panden en actief beheer door Dave en Paul beperken risico's, maar nemen ze niet volledig weg. Lees hierover meer in de prospectus.

Question 23

Wat gebeurt er na 5 jaar?

Accepted Answer

De beoogde looptijd is 5 jaar. Aan het einde daarvan wordt gekeken naar verkoop, herfinanciering of voortzetting, en volgt de afrekening met de investeerders.

Question 24

Hoe werkt deelname precies?

Accepted Answer

Van eerste informatieaanvraag tot deelname: u vraagt de brochure aan, Dave of Paul neemt persoonlijk contact op om uw vragen te beantwoorden, u beoordeelt rendement en risico's, en bij interesse verzorgt Ferax de inschrijving.

Veelgestelde vragen

Staat uw vraag er niet bij?