Ferax Vastgoed Projecten

U kunt de rente laten bijschrijven en dus laten herbeleggen. Deze rente kunt u met een simpel verzoek te allen tijde ook laten uitkeren.

Beleggen in verhuurd vastgoed kent geen garanties. Ferax Vastgoed belegt in feite voor rekening van de obligatiehouders in verhuurde of te verhuren panden. U hebt per saldo recht op de totale opbrengst, het verschil tussen de uiteindelijke jaarlijkse winsten, de verkoopopbrengst en de aanschafkosten. 

Ferax Vastgoed zal streven naar een bancaire financiering die globaal 65% à 70% tot maximaal 80% van de investering beloopt. Met investering wordt de aankoopsom en verbouwingskosten bedoeld. Het restant en de aankoopkosten worden betaald met aangetrokken obligatiegelden en eigen investering van de directie van Ferax.

De obligaties zijn vrij verhandelbaar. U kunt de obligatie verkopen aan wie deze maar wil hebben, met dien verstande dat een nieuwe obligatiehouder geaccepteerd moet worden door Ferax en deze daarvoor eerst door Ferax wordt getoetst in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. Ferax zal desgewenst ook proberen kopers aan te dragen. Als je de obligaties wilt verkopen dan bieden wij ze aan aan de andere obligatiehouders voor de actuele waarde zoals wij die op dat moment inschatten. Dat is nu twee keer gebeurd en in beide gevallen is het pakket voor aan aardige prijs in korte tijd aan een andere obligatiehouder verkocht. Indien mogelijk zal Ferax in voorkomende gevallen obligaties willen inkopen, maar dat hangt van haar liquiditeit af. Als op enig moment alle middelen zijn geïnvesteerd in panden dan kan dat niet. Ferax kan ook proberen obligaties in te wisselen bij een nieuwe plaatsing. Het is in ieders belang dat de obligaties goed verhandelbaar zijn.

Ja, volgens ons wel, zeker voor het soort panden, woonruimte voor jongeren, waarin wij beleggen. Wij beoordelen met andere specialisten, voor de aankoop, alle facetten van een bepaald pand. Omdat we ook vrijwel geheel in panden met kamers, studio’s en kleine appartementen beleggen in gebieden waar grote vraag naar deze woonvorm is, maken wij ons helemaal geen zorgen. Wij verwachten een rustig en stabiel rendement. 

Ferax Vastgoed berekent geen emissiekosten en ook geen andere instap- en uitstapkosten.

In de praktijk is de maximale financiering 50% tot 80% van de waarde van een pand. Banken financieren niet meer. Hoger wordende rentes kan voor betalingsproblemen zorgen, vandaar dat Ferax Vastgoed zelf ook voorzichtig manoeuvreert bij het aangaan van bankleningen.

De eigendom ligt bij de winstdelende obligaties uitgevende Ferax Vastgoed BV. Er is dus geen commanditaire vennootschap of een fonds voor gemene rekening.
Obligatiehouders hebben recht op hun deel van de winst per jaar en op hun deel van de winst bij de verkoop van een pand of panden. Net als bij andere deelnemingsvormen loop je, verder dan de inleg, geen risico te moeten bijstorten. De Obligatiehouders hebben als de bank dat toestaat een recht van hypotheek op de panden om hun rechten veilig te stellen.

Kunt u een voorbeeld geven?
Het uitkeerbaar rendement van de belegging in het voorbeeld op de website loopt van 6,5% in het eerste jaar snel op naar 7% in het vierde jaar en 8% en 9% in het zevende en tiende jaar. Dat komt door stijgende huren, aflossing en de lage rente van de bankfinanciering. Volgens prognose leveren de panden bij verkoop een meeropbrengst op, die bijvoorbeeld het totaalresultaat op 11% per jaar brengt. Dat wordt ook verdeeld over de winstdelende obligatiehouders. 

Ferax streeft ernaar zoveel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Panden zijn er in alle soorten en maten. Ferax richt zich op panden die niet goed geschikt zijn voor gezinsbewoning, maar ook kleinere appartementen. Daar zitten grotere panden bij die goed in meerdere aparte etages te verhuren zijn of grote panden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn. De aankoopsommen zijn, zoals we nu voorzien, tussen de € 200.000 en de € 1.000.000, waarbij het zwaartepunt onder het gemiddelde van die range ligt.
Het vermogen van elk fonds zal circa € 15.000.000 belopen en dus rond de 30 tot 40 panden omvatten.

Uiteraard is er voor elk pand een begroting en exploitatieverwachting. Uit de huur moeten de kosten kunnen worden betaald. De kosten zijn rente en overige kosten, zoals onderhoud, gemeentelijke lasten en verzekeringspremies, beheerskosten, managementfee en een voorziening voor leegstand.
Zoals blijkt uit berekeningen beloopt het jaarlijks rendement tussen de 6,5% in het eerste jaar en 8% in latere jaren. Bij verkoop wordt de waardestijging gerealiseerd waardoor het verwachte rendement in totaal wel rond de 10-12% zal bedragen.
Deze uitkomsten zijn uiteraard afhankelijk van de hoogte van de aankoopsommen. Ferax streeft ernaar aan te kopen tegen 8% tot 7%. Zie voor een schema de Prospectus.

Als een pand te koop staat, wordt bepaald hoeveel huur dat kan genereren. Een voorbeeld is een pand van 4 etages met een koopsom van € 700.000. De totale investering bedraagt inclusief aankoopkosten en verbouwing € 775.000. De etages kunnen in totaal voor € 67.200 per jaar worden verhuurd. Dat is 8,67% van de totale investering. Men zegt dan dat er 8,67% voor een pand is betaald, of dat het 11,5 keer de huur heeft gekost.

Ferax belegt in panden met woonruimte waar de vraag het grootst is: kamers, studio’s en etages. Er is naast grote behoefte aan reguliere studentenhuisvesting, grote vraag naar woonruimte waar vooral net of bijna afgestudeerden met drie à vier personen nog een paar jaar rustig kunnen wonen om daarna een eigen stek te huren of te kopen. Ook buitenlandse studenten en werkende jongeren willen graag een kamer of een studio huren. Voorts is er een markt voor expats en aan de Universiteiten verbonden promovendi en docenten uit het buitenland. En er zijn vast nog wel meer categorieën te bedenken.

Er is een grote groep mensen die wel in verhuurd vastgoed willen beleggen, maar de tijd er nioet voor hebben, de weg niet weten en wellicht onvoldoende middelen hebben om genoeg huizen te kopen om het risico te spreiden. Als je met een aantal mensen een groep vormt, kun je goed spreiden en wij doen het beheer, Wij weten de weg en omdat we het beroepsmatig doen, hebben we ook de tijd ervoor.

Onze beloning is afhankelijk van de te ontvangen jaarlijkse huur. Als de groep investeerders groot genoeg is en de panden goed verhuurd zijn, wordt die beloning een substantieel bedrag. Daardoor ook is ons belang hetzelfde als dat van de groep. Om dat te benadrukken, doen wij zelf mee met de beleggingen en beleggen we zelf ook niet in ander vastgoed. 

Beleggers hebben behoefte aan een vaste termijn. Als wij fraaie panden hebben gekocht die goed geld opleveren, dan verkopen wij natuurlijk ook liever niet. Wij beginnen met die panden dan een nieuw fonds. De bestaande obligatiehouders kunnen weer deelnemen of uitbetaald krijgen. Lukt het echt niet om een nieuw fonds gevuld te krijgen, dan moeten we natuurlijk verkopen.

Als je 100.000 euro in een huurpand belegt en je ontvangt 6.000 huur, dan krijg je dus 6%.
Leen je 70.000 van de bank, dan krijg je nog steeds 6.000. De bank vraagt alleen rente voor de lening.
Zelf beleg je echter maar 30.000.
Als de rente 3.5% is, dan betaal je dus 2.500 aan de bank en hou je (6.000 min 2.500) 3.500 over.
Die 3.500 op 30.000 is 11,67%, een stuk meer dan 6% met alleen eigen geld.
De hefboom werkt ook negatief als de huur opeens daalt of de rente stijgt (zoals in 2023 naar 6,75%).

Als Ferax failliet gaat, komt er een curator. De financiers zullen de panden executoriaal verkopen en incasseren de opbrengst. Wat overblijft, is voor de obligatiehouders. Obligatiehouders kunnen in dat geval geld verliezen.
Wij zien overigens niet hoe Ferax failliet kan gaan.