Deelname is mogelijk vanaf 1 obligatie van €1.000, maar vanaf €25.000 is de investering winstdelend.

Op dit moment worden investeringen onder de €25.000 niet geaccepteerd, behalve van bestaande obligatiehouders. 

Vanaf de stortingsdatum schrijven wij sowieso 5% rente per jaar bij op de hoofdsom van de obligatie. Uitbetaling volgt alleen zodra de huurinkomsten de kosten overstijgen. De ervaring leert dat dat in de praktijk enige tijd duurt. Daarom keren we de eerste twee jaar niet uit. Daarna bekijken wij het van kwartaal tot kwartaal. Vaak is het ook verstandiger bancaire leningen af te lossen. Dat beslist de vergadering van obligatiehouders. De obligatiehouders delen in de winst en de waardestijging van panden, dus linksom of rechtsom komt de winst toch bij de obligatiehouder terecht. 

De rente wordt in principe per kwartaal uitgekeerd. Vanaf de stortingsdatum schrijven wij sowieso 5% rente per jaar bij op de hoofdsom van de obligatie. Uitbetaling volgt alleen zodra de huurinkomsten de kosten overstijgen. De ervaring leert dat dat in de praktijk enige tijd duurt. Daarom keren we de eerste twee jaar niet uit. Daarna bekijken wij het van kwartaal tot kwartaal. Vaak is het ook verstandiger bancaire leningen af te lossen. Dat beslist de vergadering van obligatiehouders. De obligatiehouders delen in de winst en de waardestijging van panden, dus linksom of rechtsom komt de winst toch bij de obligatiehouder terecht. 

Nee. Vastgoedbeleggen kent geen garanties. Rente/uitkeringen hangen af van exploitatie (huur – kosten) en marktontwikkelingen. Ook de nominale investering is niet gegarandeerd.

Ja, dat kan. Maar zie ook het antwoord op vraag 2 en 3. 

Een investering vanaf €25.000 is winstdelend.

Een investering vanaf €25.000 is winstdelend.

De winst op de belegging is tweedelig, enerzijds de huuropbrengst minus de kosten per jaar en anderzijds de waardestijging op basis van stijgende huren en marktomstandigheden.

Ferax Vastgoed kent geen emissiekosten en geen instap- en uitstapkosten; ook bij verkoop van de obligatie betaalt de belegger geen kosten

Het geld wordt besteed aan de aankoop van (verhuurde) kamerverhuurpanden, met de nadruk op studentenhuizen. Verder worden de kosten van de uitgifte van de obligatielening uiteraard betaald, bijvoorbeeld marketingkosten en juridisch advies. Bij de aankoop van panden zijn er de kosten koper die daarbij opkomen.

Nee: De nadruk ligt voor het grootste deel op studentenhuizen, maar we hebben daarnaast ook wel kamerverhuurpanden voor jongeren en starters. 

De hoogte van leningen wordt uitgedrukt in een percentage van de beleggingswaarde, De beleggingswaarde van studentenhuizen is meestal lager dan de waarde van een even grote woning. Banken zijn bereid tot wel 85% van die beleggingswaarde te financieren. Ferax begint meestal met een financiering van circa 65–70% bancaire financiering. Een hogere lening kan, maar wordt bij voorkeur versneld afgelost. Momenteel financiert Ferax voor globaal 50% van de beleggingswaarde. Dit is niet alleen bereikt door af te lossen maar ook door waardestijgingen. 

Met bankfinanciering kan het rendement op eigen vermogen stijgen (meer vastgoed met minder eigen geld). Maar: bij rentestijging kan die hefboom ook negatief werken. 

De belangrijkste risico’s bij verhuur zijn leegstand en niet betalende huurders. Dat komt bij verhuur aan studenten vrijwel nooit voor. Wat daar wel voorkomt, is meer onderhoud dan normaal, omdat studenten de boel slopen. Ferax lost dat op door vaker een rondje door de huizen te maken. Voorts is er het risico van stijgende rente waardoor het rendement terugloopt. Regelgeving, denk aan Box 3 voor particuliere beleggers, kan ook invloed hebben, Ferax heeft als vennootschap geen last van Box 3.

Vastgoed is een stabiele belegging. De verhuuropbrengsten zijn voorspelbaar en worden aan de hand van inflatiecijfers verhoogd, De waarde van de panden stijgt daardoor ook, marktomstandigheden daargelaten. Studentenhuisvesting is een zeer aantrekkelijke niche in de vastgoedmarkt. Er is een enorme kamernood en vanwege Box 3 worden studentenhuizen zelfs opgeheven. Kamers worden voorlopig altijd verhuurd.

Voor Ferax als uitgevende partij loopt de obligatie 5 jaar, maar bij een tegenvallende markt kan dat verlengd worden naar maximaal 10 jaar. Ferax onderhoudt een markt van aan- en verkoop van obligaties, zodat er tussentijds uitgestapt kan worden. Na 5 jaar bij een reguliere beëindiging worden nieuwe obligatiehouders voor een nieuw uit te geven Serie gezocht die de “oude” obligatiehouders uitkopen. Bestaande beleggers kunnen “doorrollen” of uitbetaald worden. 

Praktisch kan dat, maar het is niet “zoals aandelen verkopen”. De obligaties zijn niet beursgenoteerd en daardoor beperkt verhandelbaar. Ferax onderhoudt een markt van aan- en verkoop van obligaties, zodat er tussentijds uitgestapt kan worden.

Wij bevestigen de uitgifte van obligaties aan de investeerder met een brief die wij per email verzenden. De investeerder is obligatiehouder zodra Ferax de inleg heeft ontvangen. In de brief staat je naam en adres en de nummers van de obligaties en voor hoeveel als totaalbedrag is geïnvesteerd, Ferax houdt digitaal een register (bij Stichting Ferax Vastgoedbeheer) met obligaties en obligatiehouders.

Ingeval van faillissement van Ferax wordt er een curator benoemd. Die verkoopt alle panden. De financiers kunnen in dit geval ook panden executoriaal verkopen en nemen eerst hun deel. Wat er dan overblijft is voor de obligatiehouders. Er is dus risico op verlies (tot maximaal de inleg). 

De intentie is om ten gunste van de gezamenlijke obligatiehouders hypotheek te laten vestigen door de Stichting Ferax Vastgoedbeheer. De banken staan dit echter meestal niet toe. Tot op heden is daarom nog geen enkele zekerheid gevestigd

Dit hangt af van jouw persoonlijke situatie. Als je vanuit een BV belegt, heb je gewoon met de vennootschapsbelasting te maken. In privé is er Box 3. Alleen het bedrag dat in de obligaties is belegd, is belast. Misschien kun je tegenbewijs leveren. De eerste twee jaar keren we immers niet uit. Bespreek dit met jouw fiscaal adviseur voor jouw situatie.