Wat wordt bedoeld met het netto aanvangsrendement?
Netto aanvangsrendement is het bedrag van de huur minus de kosten gedeeld door de aankoopprijs van een pand.
Wij kopen een pand van 400.000 euro, dat is verhuurd voor 32.000 euro per jaar. Dan is het bruto aanvangsrendement 8%. Stel de kosten van onderhoud, beheer, gemeentelasten etc. zijn 6.000 euro, dan houden wij 26.000 euro over. De opbrengst is dus per jaar 6,5%. Dat noemen wij het netto aanvangsrendement.
Financieringshefboom
De hefboom van financiering werkt als volgt. Wij lenen 250.000 euro van de bank. Daarvoor betalen wij 6,5%. Dat is 16.250 euro. Dan houden wij dus 26.000 minus 16.250 over, ofwel 9.750.
Zelf hebben we 150.000 euro ingelegd. De opbrengst van 9.750 is daarop ook 6,5%.
Wel moet de aflossing nog daarvan worden betaald, maar die komt bij verkoop weer terug, samen met een waardestijging. Die is ook voor de beleggers. De aflossing is meestal 2% per jaar, dus 5.000. Het direct uitkeerbaar rendement is dan 4.750.
In dit geval is er dus geen effect van de hefboom van financieren. Wel is het zo dat de belegger zelf geen 400.000 euro op tafel moet leggen maar 150.000 en dus met zijn vermogen meer panden kan kopen. Elk jaar gaat de huur omhoog, maar de rente blijft de afgesproken periode hetzelfde.
Met 4 ton eigen geld koop je een pand, met de hefboom van bancair geld al bijna drie. Niet alleen het rendement op het eigen geld stijgt door huurverhoging, maar door te financieren hou je uiteindelijk ook in absolute zin meer geld over en bovendien kun je het beleggersrisico spreiden over meerdere objecten.
Dit regelt Ferax Vastgoed voor haar investeerders.
