1. Je kunt huurwoningen kopen met een financieringshefboom.
Huurwoningen zijn geweldig omdat je geld van de bank of iemand anders kunt lenen om het potentiële rendement te vergroten. Dit is de hefboomwerking.
Als je met 3 ton eigen geld koopt en de huur per jaar is 1800 per maand, is het rendement per jaar 21.600, afgerond 7%. Daar gaan de kosten van verzekering en WOZ-heffing vanaf en dan hou je misschien 6% over, ofwel 18.000 per jaar. Dat houdt nog niet over.
Banken lenen je graag geld met het huis als onderpand, maar niet alles. Je koopt een pand voor 300.000 euro, leent van een bank 2 ton en je legt zelf dus (los van de kosten koper) 100.000 euro in.
Dus nu kun je voor je 3 ton drie huizen kopen. De lening van de bank is dan 3 keer 2 ton, dus 600.000 euro.
Dan hou je 3 keer 18.000 = 54.000 euro over, maar daar gaat nog de rente van de bank af, 3,5% over de geleende 6 ton: 21.000 euro.
Dus hou je 54.000 min 21.000 is 33.000 euro over per jaar. Dat is al een middeninkomen.
Hier komt de hefboom: lenen van de bank zorgt ervoor dat het rendement op jouw 3 ton, 33.000 is, ofwel 11%. Elk jaar weer, want verhuren gaat altijd door.
Kom daar meer eens om bij aandelenbeleggingen of bij de bankspaarrekening.
Je hoeft niet 100 procent van de aankoopprijs van een onroerend goed bij de hand te hebben om het te kunnen kopen. Huurwoningen stellen je in staat om grote bedragen te investeren voor veel minder eigen geld dan je nodig zou kunnen hebben om aandelen of andere investeringen te kopen.
Met Ferax Vastgoed hebben we inmiddels voor circa € 13.000.000 aan verhuurde panden (totaal ongeveer 125 kamers) met een zelf ingebracht vermogen van afgerond € 5.000.000. Dat is op obligaties gestort door onze investeerders.
2. Het geeft de mogelijkheid om te streven naar meer rendement.
Ik kan niet alleen mijn geld gebruiken om te kopen en te verhuren, maar ik kan ook mijn tijd en vaardigheden gebruiken om de woningen te verbeteren en zo waarde toe te voegen, iets wat moeilijk is met andere investeringen.
Met andere woorden, ik kan me druk maken.
Als ik het werk wil doen dat nodig is om een woning te moderniseren, kan ik dat doen. Als ik mijn netwerkvaardigheden wil gebruiken om geld in te zamelen om nog meer panden te kopen, kan ik dat in plaats daarvan doen. Als ik mijn kennis en tijd wil gebruiken om betere deals te vinden die een nog hoger rendement opleveren, kan ik dat doen.
Investeren in huurwoningen geeft me de mogelijkheid om me druk te maken met mijn toekomst, niet over mijn toekomst.
Bij Ferax Vastgoed zijn we de hele dag op zoek naar nieuwe investeringsmogelijkheden en zijn we druk bezig om de bestaande portefeuille te verbeteren. Op dit moment krijgen de twee huizen aan de Diefsteeg nieuwe CV-ketels en worden de keukens gerenoveerd. Ook worden lekkages gedicht en de brandveiligheid verder geoptimaliseerd.
3. Je kunt de investering direct beheren.
Wij zijn een beetje control freaks en dat is goed als je wilt beleggen in huurwoningen. Bij een huurwoning ben je direct verantwoordelijk voor het resultaat van de investering. Je hebt zelf invloed, gaat het zelf doen en je hoeft op niemand te wachten.
Het is aan jezelf om een huis te analyseren voordat je het koopt. Je bent niet verplicht om een pand te kopen, er is altijd een volgende optie. Het is aan jezelf om ervoor te zorgen dat het pand in goede staat verkeert om te verhuren. Het is aan jezelf om ervoor te zorgen dat het pand optimaal in orde blijft en rendeert.
Je bent eigen baas en voor je doen en laten niet afhankelijk van de baas op kantoor. Je kunt je beleggingen direct en persoonlijk beheren.
4. Mensen hebben altijd een plek nodig om te wonen.
De vastgoedmarkt zal op en neer gaan, maar het mooie van huurwoningen is dat de vraag nooit zal eindigen. Mensen hebben altijd een plek nodig om te wonen, dus in tegenstelling tot investeren in de nieuwste technische trend of in de start-up van je medeclublid, is onroerend goed een investering die lang meegaat.
Jonge mensen krijgen moeilijk een hypotheek. De vraag naar kamers en studio’s en kleine appartementen zal daarom stabiel groot zijn. De bevolkingsgroei brengt met zich mee, dat de vraag naar huurwoningen in de loop van de tijd alleen maar zal toenemen.
Ferax Vastgoed heeft dat vertaald naar zoveel mogelijk kopen en verhuren van studentenhuizen. Dan heb je per huis ook nog eens vele huurders waardoor je nog minder risico loopt dat je de huur niet ontvangt.
5. Het werkt voor miljoenen mensen vóór mij.
Een van de grootste aanwijzingen dat beleggen in huurwoningen perfect is, is misschien wel dat het al door miljoenen succesvolle investeerders voor ons is gedaan. Sinds het begin van de menselijke beschaving hebben landeigenaren rijkdom opgebouwd door woningen te bezitten en te verhuren.
Vandaag is dat niet anders. Volgens publicaties gaan steeds meer mensen ertoe over om een tweede en derde woning te kopen om te verhuren. Dat kan ook tegenvallen. Bijvoorbeeld in Amsterdam waren de expats tijdens de Coronacrisis opeens afwezig. Opzeggingen en geen nieuwe huurders vinden; dat is een risico. Regels die aan AirBnB worden gesteld, maken panden opeens ook een stuk minder waard. Ze kunnen opeens nog alleen maar normaal worden verhuurd.
Daarom, als je zonder grote dollartekens in de ogen in normaal te verhuren vastgoed belegt, loopt dat altijd wel door. Ferax Vastgoed houdt zich niet bezig met AirBnB of verhuur van dure huurhuizen aan expats. Wij bezitten en verhuren inmiddels rond de 150 kamers verdeeld over een twintigtal panden en 22 appartementen c.q. studio’s. Dat geeft een stabiele cashflow, elke maand weer.
6. Het is (redelijk) stabiel en voorspelbaar.
Ja, gebeurtenissen zoals de ineenstorting van de aandelenmarkt in 2007 gebeuren, maar eigenaren van huurwoningen die investeerden voor langetermijnwinst, leden niet zoals degenen die probeerden direct alles eruit te halen zoals bijvoorbeeld 100% te lenen op een verhuurd pand, wat sommige banken deden in die tijd vanaf 2000.
In Amerika bijvoorbeeld stortte de markt in omdat er te veel en voor te hoge bedragen aan hypotheken waren verstrekt aan mensen die dat helemaal niet konden betalen. Bij ons had je de Griekse crisis en de financiële crisis waardoor banken opeens niks meer uit wilden lenen. Bij klanten werden excessieve leningen gewoon opgezegd, zodat dat vastgoed geveild moest worden.
Dat valt allemaal te voorkomen door voorzichtig te opereren. Niet te veel lenen, in doorsnee buurten investeren en ook belangrijk, een cashpositie aanhouden.
Als de bijl valt, en velen hebben de crisis wel aan zien komen, heb je geld nodig om bij te kopen op laagtepunten. Ferax Vastgoed heeft de nu bestaande portefeuille opgebouwd door in panden te beleggen die achterstallig onderhoud hadden, zodat je met verbouwen direct een meerwaarde toevoegt.
7. Huurwoningen zijn er in een ongelooflijke variëteit.
Huurwoningen bieden ook ongelooflijk veel variatie binnen de activaklasse.
Je kunt investeren in kamerverhuurpanden, panden met studio’s, eengezinswoningen, kleine meergezinspanden, grote of kleine flatgebouwen, om te bouwen kantoorgebouwen en nog vele andere opties. Dan kun je binnen elk van die klasses grotere objecten vinden, kleinere panden, die nieuwer, ouder, groter, korter, lelijk, mooi, enzovoort zijn.
De mogelijkheden zijn eindeloos.
Ferax Vastgoed heeft uitgewoonde flatjes gekocht, opgeknapt en verhuurd. Ook kochten wij een Chinees restaurant waar na verbouwing nu 6 studenten wonen. We kochten een slijterij met dienstwoning, waar nu 14 studenten wonen. In de tuin daarvan bouwen we een appartementengebouw met 7 studio’s. En dat zijn nog maar 3 voorbeelden.
8. Het is eenvoudig en duidelijk.
Hoewel ik nooit zal beweren dat werken met huurwoningen gemakkelijk is, blijf ik erbij dat investeren in huurwoningen vrij eenvoudig en ongecompliceerd is.
Natuurlijk houdt het meer in dan alleen het kopen van een stuk onroerend goed en het erin plaatsen van huurders, maar de strategieën voor succes zijn niet al te moeilijk te leren of te beheersen. Er is enorm veel over het onderwerp geschreven door degenen die het onder de knie hebben. Er zijn boeken, podcasts, video’s, blogs, forums, netwerkgroepen, mentorschappen en meer te vinden om u te helpen en bijna alles te leren wat u ooit nodig zult hebben.
Bovendien zijn er deskundige mensen beschikbaar om te helpen. Heb je eens een probleem dan kun je op Internet in fora terecht en is er altijd wel iemand die advies geeft. Wij zijn bij Ferax Vastgoed zelf lid van Vastgoed Belang, een vereniging voor vastgoedbeleggers. Met speciale programma’s houden we de huur en de huurbetalingen bij.
9. Ik kan onder de marktwaarde kopen.
Een vriendin van mij weet zelfs bij de Hema te onderhandelen en krijgt dan bijvoorbeeld 3 stuks mee voor de prijs van 2. Het is beslist voordelig om te leren af te dingen om de beste deal te krijgen.
Als je niet afdingt, weet je niet of je een pand niet voor minder had kunnen krijgen. Weet je veel? Misschien probeert die verkoper maar eens wat.
Een van de beste redenen van investeren in huurwoningen is dat je kunt betalen wat je zelf wilt betalen. Het is zaak om huizen te vinden die je onder de marktwaarde kan kopen.
Met andere woorden, je kunt winkelen; koop je hier niet, dan bij de volgende!
Het vinden van panden die € 300.000 waard zijn en die je voor € 270.000 kunt kopen, is echt de moeite waard om te proberen. Het is een integraal onderdeel van de opbouw van je vermogen.
Met Ferax Vastgoed kochten we in 2018 twee volledig uitgewoonde appartementen in Oegstgeest voor 180.000 en 190.000 euro. Na opknappen à 35.000 per stuk hebben we deze verhuurd. Ondertussen begon de markt te stijgen. Deze appartementen zijn inmiddels, opgenomen halverwege 2020, 280.000 en 290.000 euro waard.
10. Handel met voorkennis is legaal.
Op de aandelenbeurzen is ‘handel met voorkennis’ strafbaar. Maar niet als investeerder in huurwoningen. Je kunt alles wat je hoort straffeloos gebruiken om je investeringen beter te laten renderen. Als ik weet dat er een nieuwe tram komt naar een buurt, kan ik erin springen en in die buurt panden opkopen voordat het bekend wordt.
Als ik hoor dat een grote fabriek een gebied verlaat, kan ik dat gebied ook verlaten voordat de markt achteruitgaat. En in tegenstelling tot de aandelenmarkt is dit 100 procent legaal en wordt het aangemoedigd op het gebied van huurwoningen.
Wij worden bij Ferax vaak gebeld door makelaars dat er een pand op de markt komt, maar of wij dat niet voor de markt uit willen kopen. Dat zijn altijd panden met mogelijkheden die door de reguliere markt liever niet opgepakt worden. Bijvoorbeeld een aftandse zolder opknappen, of er een verdieping opzetten, het gevecht met een onwillige gemeente aangaan. Dat zijn allemaal zaken die voor Ferax overkomelijk zijn. We hebben het vaker gedaan.
11. Er zijn meerdere manieren om te profiteren.
Een van de grootste voordelen van beleggen in huurwoningen, vooral vergeleken met andere vastgoedniches en -strategieën, is de mogelijkheid om te profiteren van alle belangrijkste winstbronnen van onroerend goed:
• De geldstroom (cashflow)
• Een alsmaar stijgende waarde door inflatie en huurstijgingen
• De lening betaalt zichzelf af door de huurbetalingen
• Waardestijging door aanbrengen van verbeteringen
Ferax Vastgoed doet dat op een unieke manier. Wij verdelen alle winst onder onze investeerders. Dat kan omdat we zelf als een van de investeerders mee-investeren. We hebben hetzelfde belang. Dat is ook goed om te weten als belegger.
12. U hoeft niet aanwezig te zijn om geld te verdienen.
Ten slotte hou ik van het idee dat ik geld kan verdienen zonder fysiek aanwezig te hoeven zijn. Dat heet een “baan” en dat wil ik vermijden.
Begrijp dat onroerend goed over het algemeen geen 100 procent passieve activiteit is, maar na verloop van tijd zit er een systeem in dat het verhuurproces en de huurontvangsten ongestoord laat lopen. Je kunt het zelfs uitbesteden.
De euro’s rollen binnen, of je nu ’s ochtends uit bed komt of niet. Maar rondrijdend op zoek zijn naar nieuwe investeringen; dat is het leukste wat er is, dus daarom kom je vanzelf wel je bed uit. De initiators van Ferax Vastgoed zijn altijd onderweg op zoek naar de volgende mooie deal.
—
